Công thức đầu tư Bất động sản TALand

Dự án bất động sản phòng trọ

Chương 1: khái quát bất động sản

1.1 Các loại bất động sản:

1.1.1 Bất động sản hạng A:

-         Là những tòa nhà được xây dựng trong vòng 10 năm trở lại. Chúng có tiện nghi hiện đại, vững chắc và sạch sẽ nhất. Chúng thu hút những người thuê chất lượng nhất với mức thuê cao nhất

1.1.2 Bất động sản hạng B:

-         Là những tòa được xây dựng trong khoảng từ 20 đến 30 năm trước. Chúng cũng thu hút những người thuê có chất lượng, nhưng thông thường những người thuê này không thực sự muốn trả tiền thuê như với mức hạng A

1.1.3 Bất động sản hạng C:

-         Được xây dựng trong khoảng 25 đến 35 năm trước. Những bất động sản này thường nằm tỏng khu vực có mức thu nhập thấp. Chúng ít được sữa chữa và bảo trì, tuy nhiên chúng vẫn có thể cho thuê.

1.1.4 Bất động sản hạng D:

-         Trong tòa nhà tồi tệ nhất và thường nằm trong khu vực tồi tệ nhất của thành phố. Việc mua bất động sản này không khác gì trò chơi của những người chuyên nghiệp thực thụ. Các nhà đầu tư có thể kiếm được nhiều tiền từ hình thức bất động sản này nếu chúng nằm trong khu vực hạng A hoặc B.

1.2 Khu vực bất động sản:

1.2.1 Khu vực hạng A:

-          Là khu vực có nhiều người thuê, có thu nhập cao, nằm ở trung tâm thành phố, những nơi đông người, gần trường học, bệnh viện, những nơi đáp ứng nhu cầu kịp thời của người thuê

1.2.2 Khu vực hạng B:

-         Là khu vực có nhiều người thuê, có thu nhập trung bình-khá, có nhiều người qua lại nhưng ít hơn khu vực hạng A.

1.2.3 Khu vực hạng C:

-         Là khu vực cho những người có thu nhập thấp: như công nhân, nằm trong hẻm, ngõ ngách.

1.2.4 Khu vực hạng D:

-         Là khu vực vắng vẻ, nằm ngoài thành hoặc tiệm cận thành phố hoặc ở khu vực tội tệ nhất thành phố.

1.3 Các loại hợp đồng cho thuê:

1.3.1 Hợp đồng cho thuê gộp:

-         Là hợp đồng trong đó người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh và thu lại nhờ tính giá thuê cao hơn với những người thuê nhà theo hợp đồng. Những phí tổn này bao gồm: phí quản lý, bảo trì khu vực, thuế, bảo hiểm. . .

1.3.2 Hợp đồng cho thuê gộp có chỉnh sữa:

-         Cũng tương tự hợp đồng cho thuê gộp nhưng trong đó người thuê phải trả một số phí tổn nhất định. Nó được gọi là phí tổn thông qua. Chúng thường bao gồm tiền thuế, tiền bảo trì, bảo hiểm, hoặc bất kỳ sự kết hợp nào trong số các yếu tố này.

1.3.3 Hợp đồng cho thuê ròng:

-         Là hợp đồng trong đó người chủ sở hữu trả tất cả các phí tổn kinh doanh và tiền duy trì khi vực chung. Nó là ròng bởi người chủ sẽ nhận được thu nhập ròng sau khi trừ tất cả các phí tổn.

1.4 Lợi nhuận: Lợi nhuận được làm ra từ lúc mua chứ không phải lúc bán

1.4.1 Hợp đồng thứ nhất:

-         Chúng là loại hợp đồng sinh ra dòng tiền ngay tại thời điểm đóng cửa. Ngay khi kết thúc một hợp đồng, chuyển giao bất động sản cho công ty quản lý, bạn sẽ bắt đầu thu tiền về

1.4.2 Hợp đồng thứ hai:

-         Hợp đồng tái định vị. Cách hữu hiệu nhất để làm việc đó là tìm một bất động sản hạng thấp ở một khu vực tốt. Tìm một bất động sản hạng C trong khu vực B và biến nó thành bất động sản B

Chương 2: Cách đọc thị trường

2.1 Thị trường người mua, Giai đoạn I

- Cung  >  Cầu

- Tình trạng việc làm trong vùng kém     - Mất việc làm vẫn diễn ra

- Ngân hàng tịch thu BĐS thế nợ tăng đến mức cao nhất

2.2 Thị trường người mua, Giai đoạn II

- Lãnh đạo thành phố phải có biện pháp để tăng cơ hội việc làm

- Việc làm được giải quyết, mọi người quay trở lại       BĐS bị đóng băng lâu nay lại trở lại giao dịch

- Tranh mua BĐS bị tịch thu thế nợ của ngân hàng trở nên quyết liệt

- BĐS bắt đầu tăng giá     - Đây là giai đoạn đầu của thị trường mới nổi     - Mua BĐS ở giai đoạn này từ  những người mua ở giai đoạn I họ thất vọng vì một thị trường tội tệ và thề sẽ không tiếp tục đầu tư vào khu vực này nữa

2.3 Thị trường người bán, Giai đoạn I

- Cung < Cầu

- Hoạt động xây dựng được đẩy mạnh     - Các BĐS được bán nhanh chóng     - Cuộc chiến trả giá diễn ra khi BĐS xuất hiện trên thị trường     - Hoạt động đầu cơ diễn ra mạnh mẽ     - Việc làm và tiền lương tiếp tục tăng

- Rút tiền khỏi thị trường và đầu tư vào thị trường tăng trưởng khác ngay khi thị trường đang chuyển giao sang thị trường người bán, Giai đoạn II

2.4 Thị trường người bán, Giai đoạn II

- Đây là giai đoạn rủi ro nhất trong chu kỳ của thi trường

- BĐS và diện tích cho thuê bắt đầu nằm lại trên thị trường lâu hơn      - Văn phòng và khu bán lẻ được lắp đầy, nhưng không tăng lên      - Hoạt động xây dựng đang được lập kế hoạch trở nên dư thừa      - Tăng trưởng kinh doanh và việc làm bắt đầu giảm      - Hoạt động rao bán diễn ra nhiều trên thị trường      - BĐS dư thừa so với mức hấp thụ

- Lịch sử tái diễn bắt đầu từ thị trường người mua giai đoạn I

Kết luận:

Hai yếu tố chính của thị trường giúp bạn nhìn ra sự chuyển giao từ tư giai đoạn người bán, Giai đoạn I sang thị trường người bán, Giai đoạn II:

·        Thứ nhất là tăng trưởng việc làm, khi nó trở nên trì trệ, nghĩa là không có thêm người chuyển đến vùng này nữa, khi đó sẽ bắt đầu một giai đoạn thoái trào

·        Thứ hai là cung, chính là xây dựng quá nhiều và dư cung lúc đó giá sẽ giảm để có thể bán những cái tồn dư để trả nợ ngân hàng

Chương 3: Thỏa thuận

·        Giá mua

·        Khung thời gian

·        Giai đoạn khảo sát

·        Đặt cọc

·        Kết thúc

·        Sự chuyển nhượng

·        Ra vào

·        Hoa hồng

Chương 4: Đọc hiểu thương vụ

4.1  Phân tích hòa vốn:

Nếu bạn có một bất động sản mà mức độ hòa vốn là 70%, bạn phải đảm bảo được 70% trong số đó được cho thuê

Chấp nhận cho thuê không lấy tiền vài tháng để thu hút khách hàng

Hồ sơ cho thuê

4.2  Phân tích thương vụ:

3.2.1 Thương vụ 1: Khu căn hộ chung cư

Bất động sản bạn đang muốn mua là một khu trung cư căn hộ. Nó được xây dựng vào năm 1984 và người thuê trả tất cả các chi phí cho căn hộ mình sử dụng. Người bán đưa ra mức giá là 5,4 triệu đô- la. Giả sử bạn phải vay một khoản tiền với lãi suất 6% ngoài ra bạn và cộng sự sẽ phải trả 20% cho hợp đồng.

Người bán sẽ nói cho bạn biết tổng tiền thuê dự kiến là 972.000 đô-la mỗi năm và bạn phải xác định tỷ lệ bỏ không là 8%.

Bạn không quan tâm đến thu nhập về mặt lý thuyết, bởi chỗ khuyết tồn tại ngay trong bất động sản. Cái bạn cần quan tâm là tổng thu nhập thực.

Tổng thu nhập thực = Tổng tiền thuê tiềm năng – Chi phí cho các phòng trống

                             = 972.000 - 77.760 =  894.240 ( đô – la)

Chi phí cho các phòng trống = tổng tiền thuê  * tỷ lệ bỏ không

                    = 972.000 * 8%  = 77.760 ( đô - la)

Thu nhập kinh doanh thực = Tổng thu nhập thực – tổng chi phí kinh doanh

                             = 894.240 - 458.600 = 435.640 ( đô – la)

Tỷ lệ vốn hóa   =  Thu nhập kinh doanh thực / giá mua

 = 435.000/5.400.000 = 8%

Tiền thế chấp = Giá mua * 80% ( Ngân hàng cho vay 80%)

            = 5.400.000 *80% = 4.320.000 ( đô – la)

Với lãi suất tiền thuế chấp là 6%

Khoản nợ hàng năm = Tiền thế chấp*6% ( lãi suất tiền thuế chấp)

             = 4.320.000*6% = 259.000 ( đô – la)

Khoản tiền mặt cho thương vụ = Giá mua*20%

                                 = 5.400.000 * 20% = 1.080.000 ( đô – la)

Chi phí trả bằng tiền mặt ( thuế) = Giá mua * 3%

                                 = 5.400.000 * 3% = 162.000 ( đô – la)

Tổng chi phí = Khoản tiền mặt cho thương vụ + chi phí trả bằng tiền mặt

       =1.080.000 + 162.000 = 1.242.000 ( đô – la)

Tỷ lệ vòng quay tiền mặt = ( thu nhập kinh doanh thực - khoản nợ hàng năm)/ Tổng chi phí

                                      = (435.640-259.000)/1.242.000 = 14.22%

KL: Tỷ lệ vòng quay tiền mặt ở mức 14% là tốt “Tỷ lệ vòng quay tiền mặt cần 10% hoặc cao hơn”

3.2.2 Thương vụ 2: Trung tâm mua sắm

Giá mua 5 triệu (đô la)

Thu nhập kinh doanh thực = 409000 (đô la)

Tỷ lệ vốn hóa   =  Thu nhập kinh doanh thực / giá mua

                         = 409.000/5.000.000=8.1%

Tiền thế chấp = Giá mua * 80% ( Ngân hàng cho vay 80%)

 = 5.000.000 * 80% = 4.000.000 ( đô – la)

Khoản nợ hàng năm = Tiền thế chấp*6,5% ( lãi suất tiền thuế chấp)

=  4.000.000 * 6,5% =260.000 ( đô – la)

Khoản tiền mặt cho thương vụ = Giá mua*20%

= 5.000.000* 20 % = 1.000.000 ( đô – la)

Chi phí trả bằng tiền mặt ( thuế) = Giá mua * 3%

= 5.000.000 * 3% = 150.000 ( đô – la)

Tổng chi phí = Khoản tiền mặt cho thương vụ + chi phí trả bằng tiền mặt

= 1.000.000 + 150.000 = 1.150.000 ( đô – la)

Tỷ lệ vòng quay tiền mặt = (thu nhập kinh doanh thực - khoản nợ hàng năm)/ Tổng chi phí

                                          = (409.000-260.000) / 1.150.000 = 12.96%

Chương 5: Nghiên cứu đầu tư

5.1 Tài chính

·        Báo cáo hoạt động tháng trong 2 năm qua

·        Báo cáo hoạt động trong 1 năm qua

·        Giấy tờ về tiền thuê của hợp đồng hiện tại và trong 2 năm qua:

ü Người sống trong mỗi căn hộ

ü Thời điểm đến sống

ü Số tiền họ trả

ü Chi phí sử dụng tiện ích

ü Đặt cọc đảm bảo

ü Giá trị sở hữu

·        Các tài liệu nợ hiện có

·        Tài khoản tiền gửi ngân hàng 3 tháng qua

·        Bản kê tiền đặt cọc đảm bảo

·        Hóa đơn dịch vụ tiện ích trong vong 2 năm

·        Hóa đơn thuế bất động sản

·        Các hợp đồng dịch vụ – Thời gian chi trả cho các loại dịch vụ

·        Đăng ký trả lương

·        Hồ sơ kê khai chi trả bảo hiểm và chính sách bảo hiểm

·        Vấn đề về cải thiện vốn và bảo trì

5.2 Tình trạng vật lý

Thuê một chuyên gia điều tra về tài sản, thường thì đó là kỹ sư dân sự

Quá trình tìm hiểu tình trạng vật lý bao gồm:

·        Điều tra hiện trường: mái, móng, khu đỗ xe, tường chịu lực, điều hòa, thông gió, ánh sáng, mức độ cũ kỹ của các thiết bị, điều kiện sàn, nấm mốc do thông gió kém, các vấn đề về nước gần cửa sổ, trần hay sàn nhà? . . .

·        Các bản quy hoạch và thông số hiện trường

·        Nghiên cứu

·        Dụng cụ và tồn kho cung ứng

·        Thẩm định ( yêu cầu bên cho vay vốn bắt đầu thẩm định)

·        Điều tra môi trường giai đoạn I/ giai đoạn II

·        Điều tra côn trùng phá hoại

Lưu ý: Trước khi kết thúc quá trình nghiên cứu đầu tư vật lý, hãy chắc chắn là có được cam kết bằng văn bản từ tổ chức cho vay vốn

5.3 Pháp lý

Thuê một luật sư điều tra pháp lý

Quá trình tìm hiểu pháp lý bao gồm:

·        Quyền sở hữu

·        Vi phạm luật xây dựng

·        Các chứng nhận về mục đích sử dụng của tài sản

·        Bảo hiểm

·        Sắc lệnh về cho thuê tài sản

·        Giấy phép, chứng nhận thuê và các tài liệu khác

·        Hợp đồng mua bán tài sản

·        Thư giới hạn quyền lợi pháp lý

Chương 6: Kết thúc thương vụ

6.1 Chuẩn bị kết thúc thương vụ

Thời điểm tốt nhất để kết thúc thương vụ là vào đầu tháng, người bán có trách nhiệm nộp cho bạn toàn bộ tiền thuê của tháng đó

Gửi bản photo tài liệu kết thúc thương vụ cho luật sư xem xét

Ký giấy tờ trước công chứng viên

6.2 Những vấn đề cần có trong ngày kết thúc thương vụ

          Hoàn thành quyết định chọn công ty quản lý tài sản

          Thúc đẩy nhân viên chuẩn bị sẳn sàng bảng hiệu, băng rôn và các tài liệu tiếp thị cho tài sản

          Lập kế hoạch marketing thực hiện tìm khách thuê cho nhưng diện tích còn trống, giữ những khách thuê tốt và thay những khách thuê khác

          Hãy mua sẵn các thiết bị cần thiết cho văn phòng cho thuê như máy tính, máy fax, máy photocopy

          Thay đổi tên pháp nhân sở hữu mới cho các tiện ích: điện, ga, nước, chất thải, điện thoại, cáp

          Cài đặt tài khoản chính cho các nhà cung cấp cho các dịch vụ: phong cảnh, trông nom nhà cửa, bảo trì chỗ đỗ xe, dịch vụ báo động

          Tạo ngân quỹ riêng cho việc điều hành tài sản

          Cập nhật danh sách nhân viên, bao gồm lương và trách nhiệm

          Thiết lập tài khoản ngân hàng tại địa phương để vận hành tài sản: Tài sản này được sử dụng để thanh toán cho nhà cung cấp cà các chi phí cần thiết khác

          Vào ngày tiếp quản, cần làm việc với công ty quản lý để có:

·        Lịch thuê hiện tại

·        Báo cáo đặt cọc đảm bảo

·        Báo cáo khoản mục trả trước

·        Xác nhận về tiền thuê còn nợ

·        Bản photo các vấn đề về tranh chấp còn treo

Biết chắc chắn rằng người quản lý đã liên hệ với tất cả khách thuê, gửi thông báo tiếp quản để học biết tòa nhà đã được bán và người họ cần gặp để kiểm tra về việc thuê nhà trong tương lai

Thay khóa cửa văn phòng, đảm bảo là máy trả lời tin nhắn được cài tin nhắn trả lời tự động mới

Chương 7: Đàm phán giá mua

7.1 Mức giá 1: Sự pha trộn giữa tiền mặt và các điều khoản

ü Trả một lượng nhỏ bằng tiền mặt và số tiền còn lại sẽ được trả 1 ngày trong tương lai

ü Trả một lượng nhỏ tiền mặt và số tiền còn lại cho vay thể chấp không lãi suất và trả hàng năm

ü Trả một lượng nhỏ tiền mặt và số tiền còn lại cho vay thế chấp với lãi suất x%, trả lãi và góc hàng năm

ü Trả trong vòng 5 năm không lãi suất thanh toán 1 lần

7.2 Mức giá 2 :Trả bằng tiền mặt với mức giá thấp nhất

Chương 8: Nhận dạng mối nguy hiểm và quản trị rủi ro

8.1 Nhận dạng mối nguy hiểm

8.1.1 Các khoản thu

- Đặt ra một mức chuẩn trong khoản thu,  nếu không đạt mức 100% khoản thu hàng tháng thì khoản thu tối thiểu nhất là hòa vốn

8.1.2 Tỷ lệ thuê phòng - nhiệm vụ công ty quản lý

Nhiệm vụ của công ty quản lý: thứ nhất tìm đủ khách thuê cho diện tích còn trốn, thứ hai là thu tiền thuê và thứ ba là duy trì mức diện tích thuê không còn trống.

Những thông tin cần nhận được vào sáng thứ 2 mỗi tuần:

·        Tỷ lệ thuê phòng hiện tại

·        Tỷ lệ thuê phòng tuần trước

·        Tỷ lệ thuê phòng dự kiến trong 30 ngày tới

·        Tỷ lệ thuê phòng dự kiến thuê phòng trong 60 ngày tới

·        Những điều chỉnh đã hoàn thành trong tuần trước

·        Số lượng điều chỉnh dự kiến cho tuần tới

·        Số lượng yêu cầu công việc đưa ra

·        Số lượng yêu cầu công việc đã hoàn thành

·        Số lượng khách thuê tiềm năng yêu cầu thuê nhà

·        Số lượng đơn yêu cầu thuê nhà mới

·        Số lượng khách thuê mới

·        Lượng tiền thu được của tháng

·        Lượng tiền thuê chưa thu được của tháng 

8.2 Các loại rủi ro

8.2.1 Rủi ro kinh doanh

Đó có thể là việc thuê một công ty quản lý sai lầm và do đó ảnh hưởng đến doanh thu, một công ty quản lý đưa ra nhận định không hiệu quả về việc sàn lọc khách thuê và khiến việc thu tiền thuê phòng trở nên không nhất quán 

8.2.2 Rủi ro tài chính

Khả năng trả nợ do bất động sản không tăng giá mà lại giảm giá

Khoản vay thanh toán không đủ để trả khoản lãi và gốc do lãi tăng quá cao

Thanh toán tốt trong những năm đầu vì thỏa thuận trả lãi suất còn trong những năm sau vừa trả lãi vừa trả gốc nên việc trả lãi và gốc khó khăn hơn

Rủi ro nằm ở chỗ vào cuối giai đoạn để trả thế chấp bạn không đủ tiền để thanh toán khoản nợ, nếu như vậy thì bạn thỏa thuận sẽ tái cung cấp tài chính cho khoản vay, trả hết nợ ban đầu và có thể áp dụng thêm một lần thế chấp ngắn hạn nữa

8.2.3 Rủi ro có thể bảo hiểm được

Bao gồm: cháy, lụt, mưa bảo, các chính sách bảo hiểm cũng bao gồm các tình huống do con người gây ra, như bị khách thuê hoặc nhân viên kiện vì sự cố xảy ra do tài sản của bạn

8.3 Giảm thiểu rủi ro

Công cụ để giảm thiểu rủi ro là sự đa dạng hóa: loại hình, địa điểm của tài sản. Khi nền kinh tế suy yếu, ngành bán lẻ chịu tác động, thì những bất động sản giành cho các hộ gia đình sẽ giúp ta trụ vững

Chương 9: Hồ sơ vay vốn

 Bộ hồ sơ vây vốn bao gồm:

·        Kết luận chung

·        Tài liệu thẩm định

·        Báo cáo tài chính

·        Báo cáo tín dụng

·        Báo cáo tài chính của bên bảo lãnh

·        Số liệu tài chính của tài sản

·        Sơ yếu lý lịch của người vay

·        Hợp đồng mua bán

·        Bản mô tả pháp lý tài sản

·        Ảnh

·        Vị trí trên bản đồ

·        Thông tin về môi trường

·        Tài liệu về tài sản ( công ty quản lý tài sản là công ty nào?)

Chương 10: Xây dựng nhà quản lý bất động sản

9.1  Các công ty quản lý bất động sản

·        Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Him Lam

·        Công ty cổ phần Kim cương xanh& Best Solution

·        Công ty cổ phẩn quản lý & khai thác toà nhà PMC

·        Công ty TNHH Savills Việt Nam

·        Công ty TNHH quản lý Bất động sản Capitaland

·        Jones Lang LaSalle Việt Nam

9.2 Vai trò của nhà quản lý bất động sản: Marketing, cho thuê, báo cáo và bảo trì

·        Thu và gửi tiền thuê vào tài khoản

·        Tài sản được cho thuê hết chỗ trống với những khách thuê phù hợp

·        Giữ tỷ lệ thuê phòng đạt 100%

·        Xử lý hiệu quả các vấn đề khách thuê ( thời hạn thanh toán. . .)

·        Giám sát hoạt động sữa chữa và bảo trì

·        Xử lý hoạt động hàng ngày

·        Giám sát việc sử dụng dịch vụ tiện ích

·        Quản lý khoản phải trả

9.3 Những thông tin cần thiết để quản lý bất động sản từ nhà quản lý bất động sản vào sáng thứ 2

·        Tên tài sản

·        Tổng số căn hộ hoặc m²

·        Tổng số căn hộ hoặc m²  gần đây chưa mang lại doanh thu, vì bất kỳ lý do nào, có thể đây là không gian dành để làm kho, văn phòng cho thuê. . .

·        Tổng số căn hộ hoặc m²  sẵn sàng cho thuê

·        Tổng số căn hộ hoặc m²  cho thuê tuần trước, tính theo %

·        Tỷ lệ chuyển tới thuê trong tuần

·        Tỷ lệ thu hồi phòng trong tuần

·        Tổng số căn hộ hiện đang có khách thuê

·        Tổng số thông báo sẽ rời đi trong 30 ngày tới

·        Tổng số căn hộ hoặc m² đã đăng ký thuê trong vòng 30 ngày

·        Tỷ lệ thuê phòng dự kiến trong 30 ngày tới

·        Số lượng yêu cầu công việc đưa ra

·        Số lượng yêu cầu công việc hoàn tất

·        Tổng lưu lượng khách.

·        Tổng số khách tiềm năng đã liên hệ với văn phòng để hỏi về thuê phòng

·        Tổng đơn xin thuê phòng. Số yêu cầu đặt phòng chuyển thành đơn xin thuê phòng

·        Tổng đơn duyệt: Số khách hàng được sàn lọc, được chấp nhập thuee

·        Tổng mức tiền thuê tiềm năng: Mức tiền thuê thu được ở tỷ lệ thuê 100%

·        Tiền thuê được tính hóa đơn: Lượng tiền tính hóa đơn trong tháng

·        Tiền thuê thu được: Khoản thuê tính từ tháng trước tới hiện tại

·        Tiền thuê chưa thanh toán: Tổng tiền thuê chưa thu được

Chương 11: Xây dựng đội ngủ nhân viên

Đội ngủ nhân viên bao gồm:

·        Trợ lý

·        Nhân viên tiếp thị

·        Nhà môi giới

·        Luật sư

·        Đại lý bảo hiểm

·        Nhà quản lý tài sản

·        Nhà thầu khoán

·        Chuyên gia điêu tra tài sản

·        Chuyên gia bảo trì